近期，随着多地新发放个人住房贷款利率的持续下调，市场对于存量房贷利率进一步下降的预期再度升温。业内专家指出，若存量房贷利率能够下调，将有效减轻居民的利息负担，但此举也可能对银行的净息差构成一定压力，因此在调整前需进行全面细致的评估。
目前，新发放房贷与存量房贷之间存在显著的“利差”。据克而瑞研究中心的报告显示，当前30个重点城市的首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，而存量房贷的平均利率则维持在约4%的水平。自今年初以来，中国人民银行已两次下调5年期以上LPR，累计降幅达35个基点，至3.85%。受此影响，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分城市甚至降至3%以下。
据ITBEAR了解，上海财经大学经济学院副教授岳翔宇指出，根据央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》，6月份全国新发放个人住房贷款利率为3.45%。而中原地产研究院的统计数据显示，8月份全国首套房平均利率约为3.25%，部分地区首套房贷利率已低于3%。总体来看，新发放按揭利率与存量房贷利率之间存在60至80个基点的利差。
北京的一位白领小宋表示，他于2020年购房，当时的房贷利率为5.2%，而现在北京五环内的二套房利率已降至约3.8%。面对如此大的利差，他甚至考虑置换房产。“不过，我去年已经提前还了20万元，现在的还贷压力相对小了一些。”小宋说道。
数据显示，截至今年第二季度末，我国存量房贷规模高达37.8万亿元。由于新旧房贷利率之间的差距，一些居民选择提前还贷以减轻债务负担。中泰证券研究所的测算显示，尽管2023年实际购房贷款投放量高于2022年，但由于高早偿率的影响，余额却有所下降。
星图金融研究院研究员武泽伟表示，当前存量房贷利率仍处于较高水平，调降存量房贷利率有助于减少居民还贷支出，并可能刺激居民消费，对经济增速企稳回升具有积极意义。然而，也需注意到，当前银行净息差已处于历史低位，银行经营面临压力。若存量房贷利率再降，可能会积聚金融风险。
此外，去年我国已实施过一轮存量房贷利率下调。2023年8月，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合下发通知，明确自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。此轮调整涉及超过23万亿元的存量房贷，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅为73个基点。
对于银行而言，存量房贷利率下调将对其资产端收益构成压力，并可能导致净息差收窄，进而影响银行的营业收入和净利润。今年8月9日，国家金融监督管理总局发布的数据显示，我国商业银行净息差为1.54%，仍低于1.8%的“警戒线”。
中泰证券发布报告称，预计本轮存量房贷利率下调空间在50个基点左右，对上市银行2025年预估息差的影响为-5.6个基点。若考虑下阶段存量房贷利率调整及存款利率调整，对2025年预估息差的综合影响为-4.4个基点。长期来看，存量房贷调整有助于缓解银行零售资产端增长压力以及居民还款压力，进一步维护银行息差，优化资产质量。
中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜预测，当前存量房贷利率的下调空间可能在60至80个基点之间，但也不排除最大下调空间为40个基点的可能性。具体的调整方案和细则尚未明确，市场正等待相关政策的进一步明朗化。
岳翔宇表示，如果按照70个基点的幅度下调存量房贷利率，考虑到存量房贷规模接近38万亿元，那么节省的利息支出将超过2600亿元，这将高于2023年存量房贷利率调整所节省的1700亿元。同时，调降存量房贷利率会影响银行的息差，可能需要通过15个基点以上的存款利率调降来对冲这一影响。
为缓解净息差压力，今年7月底，六大国有商业银行和12家全国性股份制银行陆续调降了人民币存款利率，8月更多中小银行也跟进调降了存款利率，5年期定期存款利率均已降至2%以下。
