近年来,中国楼市经历了显著的调整,自2021年下半年起,二三线城市如郑州、石家庄等地房价率先下跌,随后,2023年起,一线城市如上海、深圳的房价也步入调整周期。至2024年9月,全国百城二手住宅平均价格降至14447元/平方米,环比下跌0.70%,已连续29个月下滑,标志着楼市长期调整趋势的确立。
对于仅持有一套房产的家庭,楼市调整的影响相对有限,因为他们购房主要出于自住需求。然而,对于拥有两套及以上房产的家庭,占比达41.5%,这一趋势带来的挑战则更为严峻。这些家庭将面临三大核心难题:
首要难题在于房产市值的持续缩水。随着房价普遍下跌,多套房产持有者的资产价值不断减少。例如,上海一套2022年初以400万购入的房产,如今市值已降至256万,缩水超过30%。
其次,二手房市场面临变现难题。大城市如上海、重庆、成都的二手房挂牌量激增,超过15万套,反映了投资客对市场前景的不乐观及购房需求的萎缩。除非大幅降价,否则二手房难以成交,尤其在一些大型居民小区,月挂牌量达数十套,变现更加困难。
最后,多套房产持有者的房贷偿还压力增大。尽管银行近期下调了存量房贷利率,但对这部分家庭的减负效果有限。加之经济环境变化,部分购房者面临收入减少或失业,使得房贷负担更加沉重。
楼市调整趋势已确立,超过41.5%的多套房产家庭面临房产市值缩水、二手房变现难及房贷压力大等挑战。尤为突出的是房产价值不断下滑,以及二手房市场的“有价无市”现象,尤其是在三四线城市。对于贷款购买多套房产的家庭,收入减少或失业更使其还贷压力倍增。鉴于此,当前不建议投资购房,而多套房产家庭则需提前做好准备。