商业地产中报揭秘：中国消费现状的真实写照

在疫情期间，恒隆集团的奢侈品超级卖场收入屡破纪录，但好景不长，董事长陈文博在最新股东信中表达了对当前经营环境的担忧，指出整体商场销售额下降了13%。同样，太古地产也面临挑战，其内地高端商场多数陷入负增长。

两家公司均将原因归咎于出境旅游的增加，导致高端消费者流向海外。然而，次高端和中端商城如K11、万象城、大悦城等却表现出色，零售额实现显著增长。

恒隆集团预计，随着国内消费者逐渐摆脱报复性出游的心态，最坏的情况将很快过去。然而，国庆假期国内直飞日本的航班暴增，以及日元贬值导致的价格优势，使得更多消费者选择海外购物。

尽管境内奢侈品消费受到冲击，但次奢商场却表现出色。恒隆次奢商场租金收入正增长，万象城次奢零售额增长高达25.7%。这一现象背后，是另一波中产的崛起。

这些中产消费者从闭眼买奢侈品转变为为产品本质买单，推动了次奢商场的业绩增长。同时，K11、万象城等商场也顺势而为，通过举办各种活动吸引消费者。

不同地区商场的业绩拉动效果有所不同，武汉、天津的K11表现突出。这些地方商场特别感谢了Z世代的贡献，同时二三线新中产的变化也不容忽视。

二三线城市居民消费升级的力量显著，大悦城和龙湖天街上半年均传来喜报。这背后与不同城际间财富的一增一减密切相关。

二季度涨薪TOP10城市中，太原摘得榜首，而北京、深圳则榜上无名。这反映了不同产业调整变化下，一线和二三线居民收入增速的“反转”。

一线居民面临挣钱难和财富缩水的压力，而二三线城市人则盯上了奢侈品。社零数据也验证了这一点，二三四线的新富人们撑起了消费增长的大旗。

然而，二三线城市商场出租率下跌，一线城市商场出租率却稳中有进。这反映了商业地产进入了高端升级、大众过剩的业态置换期。

一线城市的居民也在无形中拨弄着地产商的命运。消费者越来越倾向于扎堆核心商圈，导致非核心商圈的商场面临困境。

北京、上海部分相对边缘的商场租金降低仍无人接手，而核心地区商场租金大涨仍有商家趋之若鹜。这一现象表明，消费不是一致向下的，而是呈现出地域、人群、品类的分化。