前言
刚刚过去的10月份，澳大利亚房价仅略微上涨了0.3%。
随着房产市场逐步冷却，澳洲房价年增长率也放缓至6.0%，相比今年2月的峰值增长率9.7%明显回落。
其中，悉尼房价自2023年1月首次出现月度下滑，下降了0.1%。
虽然整体市场开始降温，但中型首府城市的表现相对较强，特别是珀斯10月房价上涨了1.4%，成功抵消了达尔文（-1.0%）、堪培拉（-0.3%）、墨尔本（-0.2%）、悉尼（-0.1%）以及维州城郊地区（-0.2%）的下跌。
总体来看，市场在逐步冷却，尤其是高端市场，而较低价格区间的房产表现相对稳健。
澳洲房价开始放缓
悉尼房价上月下跌0.1%，原因是持续高企的借贷成本、购房负担能力压力和高于平均水平的房源数量，令房价在过去21个月里首次出现下降。
CoreLogic最新的数据显示，悉尼房价的放缓趋势已持续数月，导致自去年1月以来的首次房价下滑。
悉尼房价此前曾经历一次短暂但剧烈的跌幅，在2022年2月至2023年1月期间下跌了12.4%。
悉尼高端房产受影响较大，顶部25%的房子价格下跌了0.6%，过去三个月累计下降1.1%。
相比之下，悉尼的价格较低的独立屋和公寓反而上涨了0.5%。
墨尔本的房价在10月进一步下跌0.2%，自此导致房价持续回落。
10月，悉尼的房价中位数为1,193,240澳元，而墨尔本则为778,926澳元，两者相差53.2%，为自1999年5月以来的最高差距，当时差距为54%。
作为澳洲最大的两个首府城市，悉尼和墨尔本的房市变化毫无疑问是前一发动全身。
相对而言，澳洲中型首府城市的表现相对较强，特别是珀斯。
10月，珀斯的住宅房产价值增幅最大，环比增长1.4%，年涨幅高达22.6%！
阿德莱德房价也上升1.1%，年涨幅15%，霍巴特房价增长0.8%（年跌幅1.2%），布里斯班房价上涨0.7%，年涨幅13%。
但和之前相比，中小城市的房价增长也逐渐放缓。
今年2月至6月期间珀斯月均涨幅超过2%，阿德莱德也是自3月以来每月涨幅超过1%，
布里斯班0.7%的涨幅也达到7月以来的最低水平。
房源数量激增
房价增长放缓的同时，挂牌出售的房源也有所增加。
根据截至10月27日的房源统计数据显示，澳洲首府城市平均挂牌房源数量自冬季结束以来增加了12.7%。
悉尼总挂牌量现在比过去五年同期的平均水平高出13.2%，墨尔本则是高出13.0%。
这也帮助解释了两大首府城市房价下滑的原因：因为买家有了更多选择，不再那么急迫做决策了。
而在中型首府城市，虽然挂牌量有所增加，其中珀斯的增幅最大，挂牌量增长了20.6%。
但考虑到这些地区本来基数就很低，珀斯、阿德莱德和布里斯班的挂牌房源数量仍比五年平均水平低了20%以上。
这些市场依然非常有利于卖家。
随着挂牌房源的增加，房屋销量似乎在减少。
截至10月的三个月内，首府城市的销售活动估计比前三个月减少了7.5%，比去年同期下降了1.6%。
在较高的挂牌供应量和较少的购房活动下，销售条件变得宽松。
10月的大部分时间里，首府城市的拍卖清空率都低于60%，而非拍卖出售的市场指标也显示出市场上的房屋中位挂牌天数有所增加，尤其是在挂牌量高于平均水平的城市。
可以说，澳洲房市正在趋于平稳！
特别是现在最大的两个城市也进入了浅层下滑阶段，这可能会使澳洲的整体数据出现小幅持平或略微下跌的趋势。
但房价仍有可能受到新房供应短缺的支撑，与此同时，明年降息也可能为房市再次注入活力。
澳洲房市明年或迎新一轮上涨
一旦澳大利亚央行开始降息，消费者信心、购房活动以及房价将再次上升。
Domain方面预测表示，随着明年利率下调为潜在买家带来更多资金，澳洲房市也将迎来新一轮繁荣！
Domain首席经济学家Nicola Powell博士指出：
“
高现金利率在一定程度上抑制了房价的增长速度，但当现金利率开始下降且澳大利亚人对通胀得到控制的信心增强时，市场情绪将得到提振，房价将迎来更高的增长率。
”
疫情后借贷成本的激增虽然给澳大利亚普遍高昂的房市带来了一定影响，但并未从根本上改变市场状况。
预计下一轮降息周期将在明年3月底开始，这将进一步增加人们用于购房的可贷资金，并吸引那些仍在等待降息的买家重返市场。
尤其是墨尔本，房价较2021年9月的峰值下跌6.3%。
这种下降提升了购房的可负担性。
当房价变得更可负担时，更多人有机会买房，这为墨尔本这座表现最差的城市带来了机遇。
随着市场复苏，墨尔本房市的表现有望超越预期。
AMP首席经济学家兼投资策略负责人Shane Oliver也同意这一看法。
“利率下调可能会在明年推动房价上涨，假设失业率不会大幅上升，这将推动新一轮的周期性上涨。”
Oliver博士在本月初表示。“这可能会使墨尔本这样的表现欠佳市场相对于布里斯班、阿德莱德和珀斯等愈发不可负担的热门市场迎来复苏。”
澳新银行最新的报告《ANZ Australian Property Insight 》中预测：
直到2026年，所有首府城市的房价都将上涨，预计2024年涨幅为7.3%，2025年和2026年均为5.5%。
布里斯本的房价预计今年将上涨15.2%，并在2025年增长6.4%，2026年增长4.9%。
阿德莱德的情况类似，预计2024年上涨15.4%，2025年上涨5.7%，2026年上涨5%。
悉尼的房价也呈上升趋势，预计2024年上涨4.2%，2025年上涨6%，2026年上涨6.6%。
珀斯预计在未来几年继续表现强劲，但房价增速将有所放缓。澳新银行预计珀斯的房价今年年底前将上涨25.1%，明年上涨7.4%，2026年上涨4.9%。
堪培拉的房价预计也将进一步上涨，今年上涨2%，2025年上涨3.3%，2026年上涨4%。
墨尔本和霍巴特的房主可以期待在今年房价分别下跌1.7%和0.7%后，情况有所好转。
预计墨尔本的房价将在2025年上涨3.9%，2026年上涨5.4%，而霍巴特的房价预计明年上涨2.4%，2026年上涨3.4%。
结语
现在的澳洲房市正慢慢走向平稳，尤其是高端房价回调得最明显，而低价位房产却保持相对坚挺。
这种现象也反映了市场的真实需求：刚需买家和首次置业者依旧在积极入市。
明年，澳洲央行计划降息，这可能会彻底改变市场的氛围。
降息一旦落实，借贷成本降低，更多人将有能力进入市场，特别是在本就需求旺盛的低价位和中端市场，房价可能迎来一波新涨幅。
虽然现在市场看起来有些降温，但在降息预期的推动下。
澳洲房市或将迎来新一轮上涨！
