在楼市持续低温的背景下，一类特殊房源——“老破小”，却意外地迎来了回暖的迹象。这类房源，通常指的是位于城市核心地段、配套成熟但房龄较老、面积较小的住宅，往往带有一定的学区优势，总价相对较低。
据统计，今年11月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市二手房成交量环比及同比均实现正增长，创下近年来新高。其中，北京90平方米以下的二手房成交占比高达66.3%，上海总价300万元以内的房源成交占比超过60%，主要集中在50至90平方米区间，广州市中心60平方米以下及60至90平方米的刚需房成交占比分别为17.07%和34.52%，深圳总价150万元以下的二手房成交环比增幅更是位居首位。这些热门房源的共性，正是前文所述的“老破小”。
事实上，“老破小”的回暖趋势并非一朝一夕。今年上半年，一线城市中“老破小”房源的交易速度已明显加快，部分房源甚至在挂牌后短时间内即被抢购一空。贝壳买房的成交数据显示，今年3至4月间，广州成交周期在一个月内的房源，楼龄普遍超过20年，进一步印证了这一趋势。
那么，“老破小”为何能在楼市寒冬中逆势上扬呢？关键原因在于价格的回调。据上海易居研究院发布的报告，一线城市“老破小”二手房的价格泡沫已显著消散，目前价格已基本回落到2018年底的水平，相比历史最高点缩水了约三分之一。具体来看，上海“一房一万”平台的数据显示，约有7.36万套原本位于200万至300万价格区间的房源，现已跌入200万以下的范畴；同时，超过18万套原属300万至400万级的房源，也已滑落至200万至300万级。总计超过25万套“老破小”房源，已跌出了它们原有的市场定位。
价格的回调，使得“老破小”终于进入了年轻购房者的预算范围。中指院的数据显示，近半年来，23至27岁年龄段购房者的占比从15%提升至19%，独居购房者的占比也增加了4个百分点。在社交媒体上，不少年轻网友纷纷晒出自己“抄底老破小”的喜悦经历，甚至“老破小博主”正逐渐成为社交媒体上的新兴热门赛道。
除了年轻购房者，一些精明的投资客也开始关注这类房源。他们基于租售比的精细考量，认为在当前房价相对低位时，市中心老房子的投资回报率依然颇为诱人。部分“老破小”的租金年化收益率能达到2.5%至2.8%，被视为一种相对稳健且安心的投资渠道。北京、上海、广州、杭州等大城市的老房子纷纷开始了“原拆原建”的试点，也为这类房源的未来增值提供了可能。
然而，“老破小”的未来并非一片光明。有观点认为，这类房源面临着流动性问题和安全隐患两大挑战。随着市场上优质房源的不断涌现，未来的购房主力军可能很难再对“老破小”青睐有加。同时，老旧房屋在结构、设施等方面可能存在着诸多隐患，一旦出现问题，不仅会对居民的生命财产安全构成威胁，还可能给投资者带来巨大的经济损失。
虽然“老破小”在一线城市市场升温明显，但在杭州、南京、苏州、宁波、无锡、成都、武汉、重庆等强二线城市，“老破小”仍然面临“卖不动”的困境。对于刚需的年轻人来说，在一线城市，100多万元或许“老破小”是最有性价比的选择，但在其他城市，“老破小”并不是唯一的选择。
