济南楼市在2024年迎来了改善型住宅的集中涌现，科技城、凤凰路沿线及和谐片区等多个区域成为改善楼盘的热门聚集地，共同主导了楼市的走向。尽管整体销售市场面临下滑趋势，但银丰、保利、中海及济高等知名房企凭借出色的产品力，依然取得了亮眼的成绩。这一年，产品力成为了衡量楼盘成功与否的重要标准。
改善型需求成为济南楼市的主导力量，东部区域的项目占据了市场的大半江山。济南市房地产业协会执行副会长李刚指出，新房市场正在逐步向改善型需求转变，济南和青岛等城市尤为明显。2024年，济南共有近20个新项目入市，其中改善楼盘占比高达80%，且供应相对集中。以科技城片区为例，保利珑誉、中信泰富·玖著等项目后，三发和岳府、万虹尊御府、悦澜山等项目相继入市，为市场提供了约1500套住宅房源。
凤凰路沿线同样成为高端改善产品的聚集地，银丰地产开发的珑和院项目备受瞩目，户户拥有空中花园，高层得房率超过80%，小高层产品得房率甚至高达110%，总户数达1117户，户均面积达到205平米。济高凤凰路壹号院、济高保利云上璟誉及海信地产在长岭山片区的项目，预计2025年将提供至少3000套以上的高端住宅。
合富辉煌山东公司副总经理许传明表示，济南商品房市场近年来主要依靠改善产品细分市场支撑，未来市场将继续向高端改善集中，有效供应的品质将持续提升，价格则保持相对平稳。然而，销售市场却呈现出明显的两极分化现象，位置优越、配套设施完善、品质出众的楼盘受到追捧，而偏远、配套不足、品质一般的楼盘则面临销售困境，价格甚至出现持续下降。
例如，位于奥体中路的隆和府项目，在开盘后曾一度停工，重启销售后为了吸引客户，不断调整渠道佣金，推出家装优惠和车位补贴，但即便如此，项目价格仍大幅下降，一套房子总价降幅达五十多万。远离主城区域的项目销售压力更大，西站片区的蓝城杨柳春风和郭店片区的荣盛华府等项目，纷纷推出优惠价格以吸引购房者。
随着改善型需求的增长，济南各区域的刚需楼盘也迎来了清盘高潮，多个热门区域的刚需项目相继售罄，市场上刚需房源供应量减少。工业北和张马片区等刚需楼盘聚集区，在售楼盘数量已大幅减少，城投瑞马国风、魅力之城等项目已全部清盘。雪山片区的雪山万科城自2021年首开以来，提供了7000多套房源，目前也已全部售罄。
业内人士指出，2024年济南土地成交地块的综合容积率创近几年新低，没有地块容积率超过3.0，这意味着2025年入市的项目仍将以改善为主，刚需市场供应将进一步减少，市场将进入一个新的阶段。对于刚需购房者而言，选择范围缩小，可能需要降低对房屋品质和地理位置的预期。
