广州二手楼市近期呈现出一种复杂而多元的面貌，让不少市场观察者感到困惑。一方面，众多卖家在出售房产时遭遇了大幅度的价格砍价，他们哀叹仿佛被买家直接砍到了“大动脉”，而即便如此，买家依然觉得广州的房源价格过高，难以轻易下决心购买，市场因此陷入了持续的观望状态。
然而，在这样的市场大环境下，却有一些房源能够逆流而上，表现出超乎寻常的成交活跃度。上个月，黄埔科学城的一个次新楼盘——品秀星樾，就有一宗单价接近6万/平方米的二手成交案例引起了广泛关注。
这宗成交的单价几乎是该小区其他近期成交房源的两倍，也远远超过了小区的平均价格（4.6万/平方米），在科学城这个竞争激烈的二手楼市中，这样的价格无疑是非常高的。
品秀星樾近期成交情况
那么，这套房源究竟有何特别之处，能够卖出如此高价呢？从成交信息来看，该房源是一套毛坯房，房龄为2019年，属于刚满五年的次新房。最关键的是，它位于小区的低密度小洋房区域，总楼层仅有4层，梯户比为一梯一户。
据中介介绍，这类小洋房通常具有3至4层的层高数，毛坯房源经过简单改造后，甚至可以加盖一层，实现双层套房的效果，使用率远超116平方米。每套小洋房还配备了地下室、花园或露台等附加空间，因此，6万/平方米的单价实际上相当于买下了两套房，价格自然就显得不那么高了。
品秀星樾小洋楼效果图
回顾近两年小洋房的成交数据，不难发现，低密度且带有花园等附赠面积的小洋房，其成交均价普遍在6万/平方米左右。目前，品秀星樾中单价较高的房源也主要集中在低楼层、低密度的洋房组团。
相比之下，品秀星樾的高层住宅组团，其成交均价仅在3万多/平方米。由此可见，品秀星樾的低密小洋房和高层住宅楼平房之间的价格并不相通，它们分别代表了改善型市场和刚需型市场，价格差距自然也就大了。
值得注意的是，虽然上述成交案例只是个案，并不能代表品秀星樾整个楼盘的二手价格即将上涨，但品秀星樾低密小洋房的二手成交单价已经回升到了近6万/平方米。与9、10月份时同户型的4万多/平方米成交价相比，上涨了近2万/平方米。
这一上涨趋势与政策利好密切相关，特别是11月后豪宅税的正式取消，使得积压的改善型需求得到释放，改善市场的成交价格率先出现回升。科学城作为广州重要的发展区域，不仅地段优越、教育资源丰富，还拥有众多上市公司和高收入人群。因此，科学城的改善型需求非常旺盛，单价6万/平方米甚至以上的成交单价，在科学城是完全能够支撑的。
