在城市的十字路口，不少房主正面对内心的挣扎，试图与房产市场的波动达成某种和解。想知道你的房产价值相较于2021年的高峰时期，是涨是跌吗？
一位朋友在春节期间聚餐时透露，他购买的房产在短短三年内价值缩水了100万。这一惊人发现源于他得知同单元的邻居刚以比他买入时低100多万的价格售出了房子。位于合肥的这套房产，按他的买入价计算，损失已超百万，若按曾经的峰值价格，跌幅更是惊人。尽管如此，朋友还是试图自我安慰，毕竟邻居也承受了重大损失，而他并非孤例。
事实的确如此，合肥当前的二手房市场降价销售已成为普遍现象。滨湖区的佳源巴黎都市（一期）一套109平方米的住宅，以总价154万、单价14006元/平方米迅速成交，整个过程仅用时13天。该房源最初的挂牌价为189万元，但在短时间内降价35万元后才得以售出。值得注意的是，该小区的当前挂牌均价为21616元/平方米，此次成交价格几乎为半价。
滨湖区并非个例，高速滨湖时代广场的一套88.71平方米的住宅降价12万成交，单价仅为12738元/平方米。九联湖畔的一套住宅也以总价127万、均价10390元/平方米成交，价格逼近万元大关。滨湖世纪城的一套住宅在39天内降价10万元成交，单价为14882元/平方米。
这些消息传出后，引发了广泛关注，有人甚至惊呼“滨湖开始新站化了”。政务区的华润凯旋门二期一套四室两厅的房源，在经历了483天的漫长等待和192万元的降价后，最终以658万元成交。政务区还有其他多个小区的房源也经历了降价成交，如置地栢悦公馆的一套139平方米的房源降价92万，国贸天琴湾的一套172平方米的房源降价84万等。
从数据来看，许多房源的成交价格与曾经的挂牌价相比，动辄数十万的“纸面财富”已化为乌有。新站区的一些房源价格更是跌破万元大关，如林语人家、兴海苑等项目的成交均价已跌破1万元/平方米。新站区的文一学院里的一套二手房实际成交价格更是低至7600元/平方米，而该项目的备案均价曾高达1.35万元/平方米，几乎腰斩。
合肥二手房市场的整体数据也不容乐观。自2023年4月以来，合肥二手房价格已连续下跌20个月。根据国家统计局的数据，合肥二手房价格从2024年年初的17166元/平方米降至年末的15128元/平方米，一年内下跌了2000元/平方米。这一趋势显示，合肥二手房价格即将跌破1.5万元/平方米大关，这一价格水平相当于2016年合肥新房的价格，意味着当前二手房价格已回归至八九年前。
合肥二手房市场的库存压力巨大，根据贝壳指数显示，合肥在售二手房数量超过11万套。以2025年1月份约1458套的成交量计算，去化周期漫长。从涨跌房源数据上看，1月份涨价房源数量环比减少45%，降至1832套；降价房源数量也环比下跌45.4%，但仍高达22305套。
尽管市场形势严峻，但部分合肥二手房已跌至谷底，尤其是刚需楼盘价格大幅下跌，部分甚至腰斩，进一步下跌的空间有限。同时，大户型改善型房源降价也较为普遍，这主要源于改善群体对品质要求较高，而新房市场更新换代迅速，尤其是竞品质政策实施后，新房品质显著提升。计容新规的实施和四代住宅的出现，进一步提升了新房品质，激发了改善群体的置换需求。
