近期，平安证券发布了一份深度报告，通过对东北楼市自1998年以来发展历程的细致梳理，与当前全国楼市现状进行了全面对比，进而对全国楼市未来的走势进行了深入分析。
报告指出，在1998年至2012年期间，东北楼市受益于房改政策的推动、经济的快速增长以及城镇化的加速，经历了高速增长阶段。这一期间，销售面积和销售额的年复合增速分别高达20.3%和29.5%，房价涨幅与全国平均水平相当。投资占比不断提升，新开工项目表现尤为亮眼。
然而，从2013年到2015年，东北楼市遭遇了调整期。受经济增速放缓、高库存压力以及人口净流出的影响，楼市表现疲软。其中，土地购置面积的调整幅度最大且持续时间最长，而销售额的调整幅度相对较小且时间较短。
到了2016年至2020年，东北楼市出现反弹。这一反弹主要得益于一线城市房价的示范效应、居民购房能力的提升以及棚改货币化安置带来的增量需求。在此期间，销售额反弹幅度最大，主要源于房价的上涨。四大城市的表现尤为突出，中小房企逐渐退出市场，头部企业市占率显著提升。
报告还提到，2021年至2024年期间，东北楼市与全国楼市同步调整。当前，全国楼市与上轮东北调整期存在相似之处，如都处于城镇化中后期，面临低出生率、人口老龄化、楼市下行以及库存高企等问题。然而，也存在显著差异，当前经济更具韧性，政策支持力度更大，房价调整幅度也更为显著。房企出清更为剧烈，且波及范围已扩展至中大型房企。
参考东北楼市的经验，报告认为当前全国销售及新开工或已接近调整尾声，中期楼市存在反弹的可能性。其中，“核心区+好房子”预计将率先企稳，而三四线城市的反弹高度有限。行业利润率或已接近底部，未来核心城市将成为楼市的主战场。为了提振楼市，还需要进一步降低实际房贷利率，并打通收储及城改方面的堵点。
