番禺市桥地区近日迎来了大富村旧改项目的控规调整，这一举措似乎预示着市桥即将迎来一场房地产市场的变革。根据最新公布的规划，大富村旧改项目将一口气新增六宗宅地，总建筑面积约21万平方米，这一体量在当地并不小。
据了解，大富村位于市桥西南部，四周环境优越，北接禺山西路，西临银平路（规划），东邻北海村，南达市桥水道。然而，尽管周边有大夫山、莲花湖湿地公园等自然景观，但该村并不靠近地铁站，居民出行主要依赖自驾。此次控规调整，大富村通过减少生态用地，特别是莲花湖湿地公园的部分区域被调整，以盘活为宅地，增强经济效益。
值得注意的是，大富村旧改项目的控规调整带来了两大显著变化。首先，园地和水域被转变为宅地，共新增了五宗纯宅地和一宗商住地，涉宅用地面积约6.3万平方米，建筑面积约21.2万平方米。其中，为了提升住宅的观景视野，靠近市桥水道的商业商务用地被“打散”，改为两宗宅地，这两宗宅地三面环水，景观资源得天独厚。
其次，教育用地得到扩大，新增了一所24班小学，并将在改造范围内新增33处公共服务及市政公用设施，如健身场所、停车场、公交首末站等，进一步完善配套设施。
大富村旧改项目的控规调整是首次正式公布旧改规划情况，标志着该项目进入了一个新的阶段。早在2020年，大富村就已开始实质性动作，引入大华集团进行操刀，但后续推进较为缓慢。直到2024年，该项目才发布社会稳定风险评估公众参与信息公示和旧改详细规划招标，显示出加速的迹象。
尽管大富村旧改项目规模较小，投资金额预计仅为10亿元，且村内民宅和村民较少，阻力相对较小，但项目推进仍然缓慢。这可能与市场环境、旧改大势以及开发商资金压力等因素有关。当时大华集团介入时，市场处于上行期，原计划将旧改与大华紫悦府连片开发，但大华紫悦府销售缓慢，去化率低，再加上市场下行和资金压力，大富村旧改只能放缓。
大富村旧改项目的加速推进和新增宅地，或许是为了补充市桥地区近年来稀缺的宅地供应。近十年来，市桥地区出让的宅地屈指可数，尤其是2018年之前几乎处于断供状态。然而，这一情况正在发生改变，除了大富村释放的大量宅地外，今年番禺还吹风新增三宗宅地，其中两宗位于市桥，分别为市桥货运站和华南轮胎厂地块，这两宗地块比大富村更靠近市桥站和番禺广场站。
市桥地区作为番禺老城核心，发展较早，配套完善，宜居性较高。然而，由于万博、番禺广场等板块的抢眼表现，再加上供应较少，市桥的新房市场关注度不高，市场承压。目前，除了大华紫悦府外，电建·洺悦玉府、龙光天瀛等项目去化也不理想，甚至降价促销。板块内大量二手房更是面临价格竞争的压力，链家上显示，市桥目前有2809套房源挂牌，其中100平方米以下的房源就有1765套，楼龄主要集中在20年至30年，成交均价约1.5万元/平方米。
