地产央国企“瘦身”进行时：多家开年大调组织架构，行业风向何去何从？

近期，房地产行业内部正经历着一场深刻的变革，特别是中央及地方国有企业（央国企）在这一轮调整中显得尤为突出。继建发房产之后，其兄弟单位联发集团也于2月20日宣布了一系列大规模的组织架构与人事调整措施。

联发集团的具体调整包括：将产品设计部和研发部合并为新的产品设计研发管理部，投资发展部被并入财务管理部，营销管理部转型为营销策划管理部，成本管理部则演变为成本与供应链管理部，而信息部则升级为数字智能化管理部。所有城市公司被撤销，取而代之的是10个新设立的事业部，如深圳公司转型为大湾区事业部，福州与厦门公司合并成立福州事业部，杭州与上海公司则合并为沪杭事业部等。

人事方面，早在2月17日，联发集团已先行进行了高层变动，建发集团副总经理王文怀被任命为联发集团董事长，原董事长赵胜华调整为总经理。这一系列举措标志着联发集团从上至下的全面革新。

值得注意的是，建发股份旗下的另一地产平台建发房产，早在春节前夕便已开始对旗下业务版图进行调整，包括将原华东集群的武汉和黄石，以及原海西集群的南昌划入东南集群，华东集群旗下部分事业部也进行了合并。2025年以来，联发集团成为又一家进行“缩编”的央国企。

事实上，自今年1月以来，多家央国企如保利发展、中海地产、招商蛇口、大悦城控股等，都纷纷进行了重大的组织架构与人员调整。区域合并成为主流趋势，保利发展合并了江苏、浙江、山东、辽宁等区域的城市公司，中海地产将沈阳和大连公司合并为辽宁公司，大悦城控股则将区域公司数量从7个减至4个。

招商蛇口在华东区域也启动了城市公司的合并，杭州公司更名为浙江公司，宁波公司调整为事业部并入浙江公司。绿地控股则将江苏、安徽、浙江、江西的4个地产事业部合并为2个新事业部。金地集团旗下金地商置则在集团总部层面撤销了运营中心及华东、华南、华北区域公司。这一轮“向内动刀”的潮流，不仅限于民营企业“瘦身潮”的尾声，央国企和国资背景企业也纷纷加入。

销售市场的持续下行，是迫使央国企进行“收缩”的主要原因之一。保利发展、建发房产、金地商置等企业的销售额在2024年均出现了不同程度的下滑。进入2025年1月，销售下行态势并未改变，招商蛇口销售额同比下降25%，保利发展也下降了11.36%。而联发集团的销售额下滑尤为严重，甚至达到亏损状态，2024年前三季度归母净利润为亏损3.73亿元。中海地产是上述“收缩”的央国企中唯一销售额同比上升的房企。

尽管央国企仍是土地市场的主力，但在投资端也呈现出收缩和聚焦的趋势。这促使核心一二线城市的高溢价地块频出。例如，近期成都、杭州、北京、上海、郑州等地的多块土地拍卖，溢价率普遍较高，其中杭州临平区某地块溢价率更是高达65%。2月20日，上海和杭州同日进行土拍，多宗地块均以溢价成交，显示出房企对于核心城市优质地块的浓厚兴趣。

面对市场的不确定性，选择确定性更强的区域拿地，已成为房企的共同策略。保利发展、招商蛇口等头部央国企在2024年均将投资重心放在了北京、上海、广州、成都等一线及核心二线城市的优质土地上。尽管这些房企的拿地金额有所降低，但投资质量却有所提升。

中指研究院指出，2024年重点40城住宅用地中，“小而美”地块占比提升，房企普遍采取聚焦深耕策略。随着地价上涨和去化速度放缓，以往那种大规模、多期开发的项目将越来越少，取而代之的是更加紧凑、高效的项目开发模式。

一位国资背景房企的区域高管表示，现在国企也更加注重快速变现，以往那种大规模开发的项目模式将逐渐退出历史舞台。一方面是因为央国企拿地主要集中在一线城市及部分核心二线城市，地价较高；另一方面，大盘项目去化速度慢，不符合当前的市场需求。