在房地产市场持续调整、行业格局深度变革的背景下，绿城中国（3900.HK）发布的2025年半年报显示，其业绩呈现“稳健销售”与“利润承压”并存的双重特征。作为前五大房企中唯一的混合所有制企业，公司通过聚焦核心城市、加速库存去化等策略，在行业下行期展现出较强的韧性，但计提减值导致的利润下滑仍成为主要挑战。
销售端表现成为绿城中国半年报的最大亮点。报告期内，公司实现合同销售金额约1222亿元，行业排名升至第二位，销售均价较行业均值溢价超40%。首次开盘项目平均去化率达80%，同比提升2个百分点；2021年及以前的老旧库存消化规模达190亿元，占自投项目销售额的23.7%。据管理层透露，截至7月底，自投项目销售额已达857亿元，预计全年业绩将与去年持平，下半年可售货值达1763亿元，其中首开货值714亿元。
核心城市布局策略为销售稳健提供关键支撑。绿城中国一二线城市销售额贡献占比达86%，同比提升6个百分点，在杭州、宁波、西安、大连等城市排名稳居前三或前五。以杭州岸芷丁香项目为例，该项目三开三罄且车位同步售罄，首开均价5.6万元/平方米，后续逐步涨至5.93万元/平方米，累计销售额超26亿元，车位与住宅同步清盘，动态货值较初始增加2.18亿元。这种布局策略不仅提升了销售毛利，还使回款率达到96%的较高水平。
库存去化成效显著，但结构优化仍需持续。截至2025年6月底，公司整体货值约2700亿元，其中2021年及以前货值占比约一半。上半年，老旧库存去化190亿元，已竣工待售物业占比降至14.9%，较期初下降2.9个百分点。库存周转率0.18，在前五大房企中排名第一。执行董事李骏表示，公司通过盘活管理资源、升级老盘改造、强化人员考核等措施，超额完成存量去化指标，2021年及以前项目完成率达104%。
利润端承压主要源于计提减值与交付节奏变化。报告期内，公司营收533.68亿元，同比下降23.28%；净利润12.11亿元，同比下降63.52%。管理层解释称，营收利润双降主要因上半年交付结转面积同比下降22.7%，以及长库存去化产生的19.33亿元计提减值（同比增加10.71%）。这一现象并非个例，保利发展、招商蛇口、万科同期计提存货跌价准备分别达71.2亿元、152.4亿元和51.1亿元。
计提减值虽导致短期盈利下降，但为长期发展腾出空间。执行董事耿忠强坦言，市场环境与公司策略的动态调整使减值金额难以预估，但长库存减值是行业普遍难题。绿城中国的应对策略是“以新换旧”——通过高质量新项目支撑利润增长。上半年新增货值907亿元，平均项目净利润率超12%，平均毛利率约15%。随着新项目交付，毛利率有望温和回升，已售未结项目毛利率整体高于已结转项目。
债务结构优化与融资渠道拓展成为安全底线。2025年上半年，公司发行77.11亿元境内债，发债成本从4.05%微降至4%；完成8.02亿美元境外债务置换，并成功发行5亿美元优先票据，为2023年2月以来中资地产板块首笔美元债。根据半年报数据，公司“三条红线”指标均处绿档，且持续改善。耿忠强表示，优化负债结构、降低总额的方向不变，预计年底降负债幅度与去年相当。
逆势拿地凸显市场判断与战略定力。2025年1-8月，公司权益新增土地货值985亿元，同比增加76%；权益拿地建筑面积251万平方米，同比增加74%，两项排名均居首位。上半年新增35宗地块，同比增长133%，其中一二线城市占比88%，杭州占比47%。执行董事郭佳峰透露，所获项目年内均可首开，预计销售转化率达55%，截至8月20日新增货值已超1200亿元，全年新增项目预计贡献销售约500亿元。
管理层认为，当前土地市场仍处于筑底阶段，三四线城市持续低迷，一二线城市地王频出，高端市场热度将延续。基于此，公司下半年将采取更谨慎的投资策略，要求“做一成一”，聚焦稀缺性强、潜力大的优质地块。针对未来市场，管理层提出“三变三不变”：政策导向从去杠杆转为防风险，市场需求从普涨转为分化，行业竞争从规模扩张转为质量较量；但城镇化趋势、人民对美好生活的向往、“房住不炒”基调保持不变。为此，公司持续更新“好房子”产品标准，提供实操技术手册，推进隔声降噪、同层排水等核心技术落地，引领行业实践。
