消费基础设施REITs市场再添新成员。继华夏首创奥莱REIT成功上市后，国内第二只以奥特莱斯项目为底层资产的公募REITs——中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金唯品会奥莱REIT”）于近日正式挂牌交易。至此，国内已上市的消费基础设施REITs数量达到十只，其中以奥特莱斯为底层资产的产品仅有两只。
中金唯品会奥莱REIT首日表现亮眼。尽管未触及30%的涨跌幅限制，但收盘价达到4.413元/份，较3.48元/份的发行价上涨约26.81%。更引人注目的是，该基金以34.8亿元的募资规模创下年内消费基础设施REITs新高。这一成绩的取得，既得益于消费REITs常态化发行的推进，也与市场对消费类资产抗周期属性的认可密切相关。
该基金的底层资产为宁波杉井奥特莱斯，这是杉杉商业集团运营的首个奥特莱斯项目。作为国内奥特莱斯行业的领军企业之一，杉杉商业集团此次将一期、三期、四期项目纳入REITs范围，总建筑面积约10.43万平方米，其中商业可租赁面积达5.1万平方米。项目自2011年9月一期运营以来，已稳定运行近14年，三期、四期项目也分别运营超过8年和5年。
财务数据显示，宁波杉井奥特莱斯运营状况良好。截至2025年3月31日，项目估值约29亿元，单价27823元/平方米。2022年至2024年，运营收入年均复合增长率达8.7%，运营净收益年均复合增长率达10.69%。出租率方面，自2022年以来始终保持在97%以上，今年3月末已达98.8%。2025年一季度月租金坪效约394元/月/平方米，在同类项目中处于较高水平。
地理位置的优越性为项目提供了强有力的支撑。宁波杉井奥特莱斯位于海曙区，该区是宁波市“老三区”之一，交通网络发达，距离宁波栎社国际机场约4.5公里，距离宁波火车站约8.4公里。良好的通达性使得项目辐射范围广泛，客群聚集能力强。2022年至2024年，项目客流量复合增长率高达16.63%，2024年客流量达到约1310万人。
品牌组合的丰富性是项目的另一大优势。宁波杉井奥特莱斯引入了大量国内外知名品牌，包括耐克、阿迪达斯、BOSS、FERRAGAMO、MAX MARA、COACH、安踏、FILA等。截至2025年3月31日，项目在执行合同涉及商户189家，业态涵盖服装服饰、运动户外、餐饮、国际名品等。业态分布的分散性有效降低了单一业态市场风险对项目的影响。
市场对中金唯品会奥莱REIT的认可度从认购阶段就已显现。原定于2025年8月20日至21日的公众发售基金份额募集活动，因投资者认购踊跃，总量超过公众发售总量，募集活动提前至8月20日结束。有消息称，林园投资首次参与首发REITs项目线下认购，总认购金额近8000万元。首程控股也通过其全资附属公司首程基石参与管理的北京平准基金投资了该REITs。
对于唯品会和杉杉商业而言，此次REITs发行具有战略意义。截至2025年3月末，杉杉商业已成功运营20家奥特莱斯广场，长沙、武汉、无锡等地的奥特莱斯广场正在建设开发中，为后续扩募提供了充足的资产储备。
消费基础设施REITs市场的快速发展，也反映在二级市场的表现上。2025年上半年，除华夏华润商业REIT价格涨幅为21.17%外，其余产品均取得30%及以上的涨幅。今年以来发行上市的产品中，易方达华威市场REIT价格涨幅高达80%，中金中国绿发商业REIT上市当天触及30%的涨幅限额。华夏首创奥莱REIT上半年价格涨幅为43.71%，领先于大部分REIT产品。
奥特莱斯行业在中国零售业中占据重要地位。根据《2024-2025中国奥特莱斯行业白皮书》，截至2024年末，全国在营奥特莱斯项目达到251个，销售规模约2390亿元，较上一年增长约4.5%。然而，近三年新开项目数量明显减少，2022年新开业23家，2023年降至17家，2024年进一步减少至12家。这一趋势表明，市场增量空间趋于饱和，品牌方更加注重存量资产的运营效率提升与商业模式创新。
奥特莱斯的计租模式以联营为主，租金收入为辅。以杉井奥特莱斯为例，2022年至2024年及今年一季度，联营模式收入占比分别为73.97%、75.39%、74.33%、76.12%，联营模式计租的租赁面积占比约77%。这种模式使得项目现金流能够更快集聚，收益更显稳定，但也对运营管理提出了更高要求。数据显示，2023年度杉井奥特莱斯的平均联营扣率为13.02%，高于华夏首创奥莱REIT旗下项目的平均联营扣率。
为保证收入稳定性，杉井奥特莱斯与大部分商户在联营模式合同中约定了保底条款。这种安排使得即使销售额不达约定金额，项目公司也能获得一定的保底提成。与此同时，项目方与商户在运营、营销等方面的协作也至关重要，共同扩大总销售额成为关键。
面对消费者偏好向体验式消费的转变，奥特莱斯项目也在尝试创新。国内头部奥莱运营商主要分为“专业奥莱运营”及“百货多元转型”两类。专业奥莱运营商以RDM、杉杉商业、砂之船等为代表；百货运营商多元业务转型则以王府井、百联集团等为代表。
今年4月，百联股份竞得成都市成华区商业服务业用地，将建设全国首个熊猫主题景区式3.0版奥特莱斯，计划引入400个国际国内一线品牌、20个知名餐饮品牌和10家成都奥莱首店。王府井的奥莱项目则具有明显的文旅特色，如长春王府井奥莱净月小镇、西安临潼小镇等。在北京城市副中心，与北京环球度假区一街之隔的“湾里”商业娱乐综合体涵盖了奥莱购物、主题娱乐、高端酒店三大业态，通过“全球IP+本土文化”融合模式，推动文商旅体四大产业融合。
品牌组合的吸引力是奥特莱斯业态的根基。宁波杉井奥特莱斯已入驻MOSCHINO、FERRAGAMO、MAXMARA、POLO RALPH LAUREN、BOSS等众多一线国际名品。今年5月，项目迎来lululemon浙江奥莱首店，至此晋升为国内屈指可数的集齐“中产三宝（lululemon、萨洛蒙、始祖鸟）”的奥莱项目。项目还引入MAIA ACTIVE浙江奥莱首店、安踏冠军首店、安德玛浙江首家直营FHHT新形象店等，满足消费者多元化需求。
在户外运动赛道之外，奥莱项目也在探索新的发展方向。由世界之花假日广场改造而来的王府井奥莱UP TOWN提出“元气奥莱”的商业概念，聚焦年轻家庭和潮流客群需求，以“乐活、多元、潮流、焕新”为项目定位，引入300余家品牌，涵盖零售、餐饮、亲子、娱乐等多业态，其中生活方式品牌占比达40%，为王府井奥莱门店之最。这些创新实践表明，奥特莱斯项目在“名品+折扣”的根基之上，能够生长出更多满足美好生活需要的形态。
