公募REITs市场正迎来新一轮发展契机，消费基础设施类REITs成为本轮行情的核心亮点。其中，易方达华威农贸市场REIT（以下简称“华威农贸市场REIT”）凭借独特的底层资产属性和稳健的经营表现，自2025年1月13日上市以来持续领跑市场，截至8月底累计涨幅达71.39%，成为年内表现最优的C-REITs产品之一。
该基金二级市场表现远超预期，上市首日即以30%涨幅涨停，全天成交金额2665.5万元，换手率达5.49%。截至5月20日，基金收盘价较发行价累计上涨71.39%，触发临时停牌机制。进入下半年后，市场热度持续攀升，7月8日盘中溢价率一度达到90.5%，尽管后续有所回落，但截至9月19日收盘价仍维持在5.434元/份，溢价率接近80%，远超行业平均水平。在现有74只公募REITs产品中，仅有少数产品累计涨幅超过80%，华威农贸市场REIT在消费基础设施领域表现尤为突出。
机构投资者的深度参与是推动该基金走强的关键因素。数据显示，首发战略配售比例高达75.32%，其中保险资金占比35%，社保基金占比15%，银行理财子占比20%，券商资管和私募基金共同构成主要投资者群体。这种以长线资金为主的投资者结构，为基金稳定运行提供了坚实保障。2025年4月1日，该基金发生一笔400万股的大宗交易，成交金额1772万元，进一步印证了机构投资者对其长期价值的认可。
在利率持续下行的市场环境下，华威农贸市场REIT的收益特性成为资金配置的重要考量。根据招股书预测，该基金2025年现金分派率（年化）可达6.25%，2026年预计提升至6.48%，2027年进一步增至6.72%，显著高于长期国债、AAA级企业债及主流红利指数收益率，成为低利率环境下机构资金的重要选择。
基金底层资产——福州华威西营里农产品交易中心，凭借其独特的区位优势和资源禀赋，展现出显著的稀缺性。该项目位于福州市仓山区海峡奥体商圈，毗邻二环、三环及福州南高速，紧邻地铁5号线“台屿站”。市场总用地面积9.3万平方米，总建筑面积9.89万平方米，可租赁面积约7.54万平方米，入驻租户402家，服务范围覆盖福州全市及周边超800万消费人群，年交易额突破100亿元。
作为综合型、销地二级批发市场，华威农贸市场采用“批发+零售”混合经营模式，设有水产品、冻品、干货、肉禽、蔬果等12个专业交易区，并配套冷链仓储、海鲜美食体验、电商直播等功能区域，形成完整的农产品流通生态体系。项目首层作为核心交易区，商铺出租率长期保持高位，甚至出现“一铺难求”的现象。招募说明书显示，满租状态下首层租金收入占比达72.43%，非首层收入占比13.95%，冷链仓储区域虽尚未产生租金收入，但未来增值空间可期。
项目租金单价虽因非首层及冷库新业态加入呈现逐步下滑趋势，但长期经营稳定性突出。2021年至今，租金收缴率连续多年保持100%或近乎100%水平，租约结构方面，截至2024年6月30日，75%的合同期限超过3年，2027年之前合同到期率不足10%，租赁合同平均剩余期限达6.13年，为未来现金流提供了高度可预测性。
作为国家商务部127家重点联系市场之一，华威农贸市场承担着福州市重要农产品保供任务，享有准公共基础设施属性带来的税负成本优势。行业层面，农产品批发市场作为农产品流通的主要渠道，2023年交易额达6.53万亿元，同比增长6.8%，占全国农产品流通总量的70%以上。预计未来五年行业将保持7%以上增速，2028年市场规模有望达9.2万亿元，为批发市场资产增值提供广阔空间。
目前，华威农贸市场正在推进多项升级工程，包括华威西营里农产品交易中心南区（定位餐饮厨具用品、中央厨房、冻品预制菜等）、华威建新花卉交易中心及华威西营里蔬果一级批发市场等，总规模近30万平方米。这些项目将成为华威农贸市场REIT的扩张资产，进一步提升其收益能力。
