近日，戴德梁行发布《2025年第二季度大中华区物流地产市场回顾报告》，从经济背景、区域表现、供需关系及租户结构等维度，系统梳理了该季度物流地产市场的运行特征与发展趋势。报告指出，在宏观经济与产业升级的双重驱动下，大中华区物流地产市场呈现供需平衡、结构优化、细分赛道活跃等特征，为行业长期稳健发展奠定基础。
从宏观经济与物流行业运行来看，2025年第二季度中国内地物流业景气指数保持扩张态势，4月、5月、6月分别录得51.1%、50.6%、50.8%，显示行业整体运行稳健。制造业PMI虽在5月略低于荣枯线（49.0），但物流需求仍获支撑。进出口方面，5月集装箱吞吐量达560万TEU，同比增长0.6%，外贸物流稳定性凸显。与2021年相比，部分物流指标占比虽有波动，但整体韧性未减，反映出行业对经济周期的适应能力。
核心区域市场表现分化，长三角枢纽地位进一步巩固。上海作为关键物流节点，第二季度物流设施面积、租赁活跃度等指标表现突出，其作为长三角物流核心的功能持续强化。粤港澳大湾区与京津冀地区则延续平稳发展态势，物流设施需求与区域内电商、制造业等产业布局紧密关联，形成以核心需求为导向的区域市场特征。
供需结构方面，市场呈现“新增供应稳健、需求驱动多元”的特点。第二季度大中华区物流地产新增供应保持规模，需求端受电商发展、消费升级及制造业物流需求推动，3PL企业、电商平台与制造企业成为主要租赁群体。租金水平稳中有升，核心城市优质物流设施租金环比上涨0.1%-8.3%，非核心区域租金则相对平稳，反映出市场对高端物流资源的偏好。例如，某3PL企业单季度租赁面积超28,000平方米，显示头部企业对优质仓储资源的争夺加剧。
租户结构呈现多元化与专业化趋势。3PL企业租赁需求活跃，部分企业单季度扩张面积达数万平方米；电商企业持续布局高标仓与智能化物流设施，以支撑仓储与配送网络升级；制造企业则基于供应链优化需求，加大区域物流中心布局。跨境物流、冷链物流等细分领域租户需求逐步释放，推动物流地产市场向专业化、细分化方向发展。
长期来看，物流地产市场正经历智能化与绿色化转型。高标仓、智能仓储设施占比持续提升，围绕核心城市群的物流网络布局进一步完善，区域协同效应逐步显现。例如，长三角、粤港澳大湾区等城市群通过物流设施互联互通，降低区域物流成本，提升供应链效率。这些转型举措不仅契合行业发展趋势，也为大中华区物流地产市场的长期增长提供动力。
