瑞安房地产近期在资本市场动作频频，继武汉商业项目成功发行REITs后，其主导的虹桥新天地二期绿色资产支持专项计划于6月27日通过上交所审核，拟发行规模达56.29亿元。这一创新型金融产品以虹桥核心商务区的商业物业为底层资产，标志着瑞安在存量资产证券化领域迈出关键一步。作为上海民营商业地产领域的领军企业，瑞安通过资本运作盘活重资产的模式，正在为行业提供新的发展范式。
追溯瑞安在上海的发展轨迹，1984年从陕西南路青年宾馆项目起步，到1996年开发瑞虹新城、建设上海新天地，再到2010年启动虹桥新天地开发，其城市更新版图持续扩张。目前，瑞安在上海持有运营的商业项目超过10个，总建筑面积逾300万平方米。其中，虹桥新天地项目凭借毗邻虹桥交通枢纽的区位优势，已形成集甲级办公、精品商业、演艺中心、高端酒店于一体的复合型业态，2025年节假日日均客流突破10万人次，入驻企业涵盖壳牌、理想汽车等30余家跨国公司和行业龙头。
在资本运作层面，瑞安正构建多层次融资体系。除已获批的虹桥新天地ABS外，其同步推进的虹桥天地绿色ABS处于审核反馈阶段，武汉新天地商办ABS已获受理，三笔产品合计规模达157亿元。这种"资产证券化+轻资产运营"的模式，有效缓解了企业资金压力。数据显示，2025年瑞安房地产出现近五年首次亏损，全年收入同比下降50%至40.93亿元，核心收益减少12%至3.97亿元，在此背景下，资产盘活成为破局关键。
瑞安的资本运作早有布局。2012年，企业曾计划分拆商业管理平台中国新天地赴港上市，首批拟注入资产包括虹桥新天地、武汉新天地等标杆项目，涉及总额680亿元。虽然该计划最终搁浅，但轻资产转型方向已然明确。2025年6月，企业通过私募股权基金模式，将佛山岭南新天地、岭南站购物中心100%股权转让给由大家保险集团实际控制的青岛瑞见基金，自身保留57.63%权益，既实现资金回笼又保持运营控制权。
从项目运营看，虹桥新天地持续进行业态升级。2026年5月新增会议商务服务功能，零售板块引入多抓鱼循环商店华东首店、miniJ小吉上海首店等特色品牌。办公区域采用"总部经济+场景展示"模式，理想汽车等企业在商场内设置产品体验区，形成商业与办公的有机互动。这种"空间即服务"的运营理念，使项目出租率稳步提升，为资产证券化提供了稳定现金流支撑。
面对行业深度调整，瑞安房地产主席罗康瑞强调将坚持轻资产战略，重点布局上海、武汉及大湾区市场。通过资产证券化、私募基金、REITs等金融工具，企业正将沉淀多年的商业资产转化为可流动的资本。这种转型不仅优化了资产负债表，更为传统房企探索新发展模式提供了实践样本。随着虹桥新天地ABS等产品的落地，瑞安的资本运作版图有望进一步扩大。
