国内物流地产领域迎来资本运作新突破。6月30日，由京东产发与高和资本联合发起的现代化基础设施机构间REITs在上海证券交易所正式上市，发行规模达42亿元，成为国内首单以智慧物流园区为核心资产的混合业态基础设施证券化产品。该产品通过创新架构设计，填补了物流资产证券化链条的关键空白，为行业存量资产盘活提供了可复制的资本运作范式。
该REITs底层资产覆盖长三角与成渝经济带的四大核心物流枢纽，包括昆山、南京、成都、德阳等地的高标智慧物流园区。项目创新性地将仓储设施与配套算力中心等业态打包上市，形成"仓储+科技"的复合资产包。渤海汇金证券资管担任计划管理人，在发行过程中获得保险资金、国有资本等长期投资者的超额认购，充分体现市场对智慧物流资产价值的认可。
与传统公募REITs相比，该产品展现出显著差异化优势。公募仓储类REITs对资产运营年限、现金流稳定性要求严苛，导致大量新兴物流资产难以达标。而此次发行的机构间REITs采用纯权益架构，突破单一资产限制，允许运营期较短的复合型资产入池，更契合智慧物流园区多业态融合的发展趋势。这种灵活的准入标准为行业培育期资产提供了证券化通道，有效缩短了资本循环周期。
京东产发通过此次创新，已构建起涵盖公募REITs、机构间REITs、Pre-REITs的全周期资本运作体系。此前其民企仓储公募REITs已完成两轮扩募，此次机构间产品的落地，标志着企业形成"培育-运营-证券化-再投资"的完整闭环。这种多层次资本架构有效缓解了物流地产重资产、长周期的资金压力，为行业破解融资难题提供了新思路。
行业专家指出，当前物流地产正从规模扩张转向质量提升阶段。长期以来，行业过度依赖债权融资导致杠杆率居高不下，资产周转效率偏低。机构间REITs的常态化发展，能够吸引保险资金等长期资本进入，优化行业融资结构。据测算，该模式可使物流企业资产负债率下降约8-10个百分点，同时通过资产出表提升ROE水平。
该产品的示范效应正在显现。业内人士透露，多家物流企业已启动混合业态资产包梳理工作，预计年内将有更多"仓储+产业配套"类REITs产品申报。这种趋势将加速淘汰低效仓储设施，推动行业向智能化、集约化方向升级，为构建现代物流体系提供坚实的资产基础。
