公募REITs市场迎来新一批重要参与者。近日，南方、易方达、华夏及中金四家基金公司旗下中证REITs全收益指数基金相继完成募集并宣告成立，为这一创新投资领域注入12亿元增量资金。根据公开信息，四只产品均于7月1日同步启动认购，单只募集规模上限设定为3亿元，其中南方基金产品实现一日售罄，配售比例达81.2%，中金、易方达产品配售比例分别为56.96%和86.65%。
作为首批跟踪中证REITs全收益指数（932047.CSI）的被动型产品，这四只基金的入市引发市场关注。该指数自2022年12月发布以来，样本池已涵盖51只上市REITs，覆盖基础设施、保障性租赁住房、产业园区等多个领域。数据显示，截至7月9日，指数近三年年化收益率为1.59%，但近一年及今年以来分别录得-11.9%和-3.57%的收益表现。市场分析指出，自2021年首批产品上市以来，REITs市场经历流动性充裕期后，随着供给扩容进入调整阶段，今年6月24日指数更是一度跌破1000点关口。
流动性分化成为当前市场核心矛盾。中金公司研究显示，尽管公募REITs日均成交额从2021年的1.7亿元增长至2025年的5.9亿元，但单体项目流动性显著下降——日均成交额中位数从1363万元滑落至477万元，降幅达65%。博时基金REITs业务营运总监刘玄指出，当前二级市场流动性与长期资金配置深度不足，导致单只产品在面临利空时易出现流动性枯竭，价格波动加剧，这与REITs作为"长期收息资产"的定位存在偏差。
新入市的指数基金被视为改善市场生态的重要工具。北京某公募多资产部门负责人分析称，这类产品通过组合投资方式降低择券难度，帮助投资者规避单一项目运营风险，同时覆盖多品类基础设施资产，显著降低中小投资者的研究成本。据测算，四只产品合计12亿元的增量资金中，短期内权重较高、流通盘占比较大的成分券可能率先受益；中长期来看，指数化投资有助于扩大投资者基础，推动资源向优质项目集中。
市场普遍预期，若首批产品运行平稳，第二批指数基金有望加速获批。中金公司研究强调，实际建仓规模将受产品规则、市场流动性及大宗交易资源等多重因素制约。值得注意的是，当前REITs市场总市值规模的增长主要依赖产品数量增加，而非单体流动性改善，这一结构性矛盾仍需通过制度创新和投资者结构优化逐步化解。
