近期，兴业银行首席经济学家鲁政委就楼市现状及未来发展趋势接受了采访，对当前楼市政策及其成效进行了深入剖析。
采访中，鲁政委指出，2024年楼市已显现止跌回稳的迹象。从年初开始，中央和地方相继推出了一系列利好楼市的政策措施，这些政策组合拳不仅推动了多地楼市的积极变化，还使得楼市在年末呈现较高热度。例如，多个城市的售楼处人气回升，“日光盘”现象再现，房地产经纪人二手房的带看量和成交量也成倍增长。
数据表明，10月和11月，全国新建商品房交易网签面积实现了同比和环比的正增长。同时，PMI调查显示，11月份房地产业市场预期指数相比10月份回升了1.1个百分点。这些积极的变化再次提振了房地产市场的信心。
鲁政委强调，楼市稳住的关键在于几个核心指标的考核，包括成交量、价格和范围。成交量需止跌并回升，价格需稳定，而范围的考核则需聚焦人口流向，以人口加权计算楼市成交量和价格的变化。他认为，目前楼市政策基调已从“房住不炒”转变为“止跌回稳”，这是房地产行业进入新阶段的标志。
在谈到2024年楼市的发展时，鲁政委表示，年初推动建立的城市房地产融资协调机制发挥了重要作用。商业银行对“白名单”项目的支持力度加大，中央层面的政策调整以及“四个取消、四个降低、两个增加”的组合拳，这些政策的累积效应正在显现。新房销售方面，一线城市的销售情况明显好转，价格也逐步回升。
鲁政委还提到，城中村改造货币化安置措施有助于加速高能级城市库存的去化。一线城市新房住宅库存去化程度领先，而其他城市的去化周期则相对较长。目前，各项政策在实践中进一步规范、精准、有力，预期一线城市房地产市场或率先完成筑底。
在谈到政策效果时，鲁政委指出，一揽子政策作用下，房地产市场各环节都出现了不同程度的变化，市场预期和购房者信心有所恢复。例如，纳入协调机制的项目大大提振了居民信心，项目去化情况明显好转。城中村改造货币化安置措施也加速了库存去化。
鲁政委认为，尽管当前房价收入比已回落至较低水平，但居民的偿债压力仍待减轻。同时，购房的性价比正在逐步提升，但收入预期的不稳定仍是居民选择不购房的首要原因。从供给端来看，房地产市场库存仍待进一步去化，政策上提出通过货币化安置等方式加快去库存周期。
最后，鲁政委表示，考虑到“严控增量、优化存量”是下一阶段房地产政策的主要方向，在当前整体去库存周期仍高的情况下，土地供应将延续收紧态势。而城镇化率和人均住宅面积等住房需求因素仍有一定提升空间，因此，稳住楼市需要更加有效的宏观政策协同发力。
