广州老破小：口碑不佳却热销，年轻买家成新主力？

在广州，有一类房产常常被冠以“老破小”的称号，它们因年代久远、设施简陋而备受诟病。然而，近期市场数据显示，这类房产却悄然回暖，引发了广泛关注。

所谓“老破小”，通常指的是楼龄超过20年、建筑面积在70平方米以下的住宅。在过去几年中，这类房产一度被视为市场的“边缘角色”。2020年，广州二手房市场中，楼龄20年以上、建面70平以内的房源成交占比仅为17.24%，达到了近五年的相对低潮。

然而，从2021年开始，“老破小”市场却迎来了转机。尽管整体市场波动不断，但“老破小”的成交占比却连续两年上升，到2022年已增至19.77%。这意味着，在每五套成交的二手房中，就有一套是“老破小”。

进入2023年，广州房地产市场整体遇冷，房价出现大幅下滑。然而，令人意想不到的是，“老破小”市场并未因此沉寂，反而展现出了一定的韧性。尽管成交占比有所回落，但仍保持在18%以上。到了2024年，“老破小”的成交量更是出现了反弹，累计成交4165套，比上一年增加了近一成。

这一变化背后，有哪些推动力量呢？从区域分布来看，天河区、白云区和增城区的“老破小”成交占比增长最为显著。其中，天河区的棠下板块和天河公园板块尤为突出。棠下板块的房价低廉，一套建面约44平的高楼层两房总价仅需81万，折合单价仅为1.8万/平方米。而天河公园的环宇花园，相似户型的成交总价更是从早两年的120-123万降至70.5万，单价跌至2.8万/平方米。

除了价格因素外，买家的需求变化也是推动“老破小”市场回暖的重要原因。随着消费降级时代的到来，越来越多的刚需买家开始关注性价比更高的房源。而“老破小”虽然设施简陋，但地段位置佳、地铁商配全、上车门槛低，恰好满足了这部分买家的需求。

为了进一步验证这一趋势，我们还将“老破小”的筛选条件进一步收紧，将房源成交楼龄提高至25年以上、面积不变、户型范围收窄至两房及以下。结果显示，这类更老、更不实用的房源在近五年中的成交占比也连年递增，整体翻了一番。其中，海珠区、白云区、天河区的增量最为显著。

即使在面积进一步收窄至40平方米以内的极端情况下，“老破小”在市场上的存在感仍然不强，但其占比却一路攀升。尤其是白云区的景泰板块和海珠区的东晓南板块，这两个区域在去年各自区域的成交占比都超过了三成。这表明，在房价高企的当下，越来越多的年轻人开始选择这类性价比较高的房源作为自己的首套住房。

“老破小”市场在广州房地产市场中仍然具有一定的生命力。尽管它们设施简陋、年代久远，但因其地段位置佳、地铁商配全、上车门槛低等优势，仍然吸引了不少刚需买家的关注。在消费降级的时代背景下，“老破小”或许将成为更多年轻人的首选。

对于是否值得入手“老破小”，这取决于每个人的具体需求和预算。但无论如何，我们都不能否认，“老破小”在广州房地产市场中仍然扮演着重要的角色。