近期，房地产市场的发展趋势成为了社会各界关注的焦点。尽管普遍认为市场正在逐步企稳，但对于具体的时间节点，各方观点却大相径庭。有观点认为，楼市或将在今年内实现止跌，而也有人持较为保守的态度，认为仍需三至五年时间方能恢复。
在这场关于市场走势的讨论中，上海交通大学教授、经济学家朱宁的见解尤为引人关注。在《经济大家说》栏目的一次访谈中，朱宁分享了他对当前房地产市场的深入剖析。他指出，早在2024年初，他就预测到未来房价或将面临20%至30%的降幅。尽管自去年9月以来，多项政策组合拳的出台使市场进入了一个相对稳定期，但最近数月来，市场再次呈现出下行趋势，这一预测在过去一年半的市场表现中得到了初步验证。
朱宁进一步分析称，从长期来看，人口结构的变化、城镇化进程的放缓以及年轻人消费观念的转变，正在共同推动房地产市场的深度调整。他强调，面对从“买房必涨”到“买房即亏”的观念转变，房地产的投资逻辑已经发生了根本性的颠覆。如今，第一套房更应被视为消费品，而非投资品。
在2025年天津夏季达沃斯论坛的一次分论坛上，朱宁再次重申了他的观点，认为全国房价仍有10%至20%的下降空间，且这一调整过程可能持续1至3年。他的这一判断，不仅基于对当前市场趋势的深入分析，更源于他过去对市场精准预警的经验。早在2016年，他就曾准确指出中国房价高估的核心问题在于“隐性担保”催生的“刚性兑付”预期，这一预期最终推动了资产泡沫的形成。
朱宁的观点之所以备受瞩目，还因为他对于“刚需”概念的深刻剖析。他认为，“住房是刚需”这一说法存在根本性错误，买房从来就不是一种必需品驱动的行为。经济学上只讲“有效需求”，即消费者有能力购买的需求。他强调，住房的本质应满足人们的实际居住需求，而非将其视为投资工具或资产增值的手段。过去20年，买房之所以能赚钱、能解决子女上学问题，才使得买房看似“刚需”。然而，当这些附加条件发生改变时，所谓的“刚需”便不复存在。
朱宁还指出，过去20年“打破头都要买房”的预期已经发生了逆转，现在变成了“打破头都要卖房”。如何稳定和改变这一预期，成为房地产市场能否止跌回稳的关键。他认为，尽管自2021年起中国楼市开始进入调整期，但市场尚未见底，企稳回升可能要到2027年左右。他分析称，中国的情况介于美国和日本之间，且政策干预较早。假设调整期为10年左右，那么部分二三线城市在2018至2019年已见顶的情况下，调整可能持续到2027年左右。
对于年轻人而言，朱宁建议他们摒弃过去的投机思维，将买房视为一种消费行为。在选择购房时，应更加看重房屋的实际居住价值，而非其投资潜力。他强调，购房逻辑需要重新改变，否则可能会被旧思想的旋涡所吞噬。在当前的市场环境下，年轻人应跟上时代的步伐，以更加理性和务实的态度看待买房问题。
朱宁还回顾了房地产市场过去的野蛮生长时期。他指出，许多房地产开发商正是因为盲目追求利润和规模扩张，最终导致了巨额负债的累积。他提醒业界和消费者，应从中吸取教训，以更加稳健和可持续的方式推动房地产市场的健康发展。
