国内物流地产领域迎来资本运作新突破。6月30日，上海证券交易所正式迎来全国首只以仓储物流为核心底层资产的混合业态基础设施机构间REITs——京东高和现代化基础设施REITs挂牌上市。该项目总投资规模达42亿元，通过资产证券化创新模式为行业存量资产盘活提供全新路径。
该产品由京东产发与高和资本联合发起，渤海汇金证券资管担任计划管理人。底层资产覆盖长三角与成渝经济圈核心物流枢纽，包含昆山、南京、成都、德阳四地的高标准智慧物流园区，业态组合突破传统仓储范畴，创新性融入配套算力设施等增值服务。发行架构采用纯权益型设计，完全基于资产现金流与估值定价，成功吸引头部保险机构及国资平台超额认购。
相较于传统公募REITs严格的准入标准，此次发行的机构间REITs展现出显著差异化优势。公募仓储类REITs要求底层资产须具备三年稳定运营期及持续正向现金流，导致大量培育期资产及复合型物流项目难以入池。而新模式不仅放宽运营周期限制，更首创"仓储+配套业态"混合打包上市机制，精准匹配智慧物流与供应链一体化发展趋势。
此次创新实践标志着京东产发资本运作体系的进一步完善。继全国首单民企仓储物流公募REITs落地并完成两轮扩募后，该机构通过构建"公募REITs+机构间REITs+Pre-REITs"多层次资本平台，有效破解物流地产重资产运营导致的资金沉淀难题。这种梯度化资本运作模式，为行业提供了从资产培育到证券化的全周期解决方案。
行业专家指出，当前国内仓储物流业正从规模扩张转向质量提升阶段。长期以来，物流地产过度依赖债权融资导致行业杠杆率居高不下，资产周转效率偏低。机构间REITs的常态化运作将引导保险等长期资本进入，优化行业融资结构，显著降低企业运营压力。据测算，该模式可使物流企业资产负债率下降约8-12个百分点。
该产品的示范效应正在显现。业内人士分析，REITs市场的多元化发展将加速淘汰低效仓储设施，推动行业向高标智慧化方向升级。预计未来三年，将有超过2000万平方米的老旧物流园区面临改造或退出，为现代化物流基础设施腾挪发展空间，助力构建与新质生产力匹配的现代物流体系。
