深圳市住房和建设局近期发布了《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》，该《管理办法》针对安居型商品房的产权问题，给出了明确的补缴价款计算规则、办理条件及流程，并将于2025年1月2日起正式施行。这一举措标志着深圳安居型商品房产权管理终于迎来了迟到的规范化。
自2012年深圳首批安居型商品房入市以来，已有十年时间。随着限售期的陆续结束，部分业主对于产权管理制度的需求愈发迫切。中指研究院华南分院的高级分析师孙红梅指出，此次推出的产权新规，将有助于提高住房资源的合理分配，并为安居房的流转提供了更多灵活性。
根据《管理办法》，购房人需满足四个条件才能申请取得安居型商品房的完全产权。首先，申请人必须是《房地产证》或《不动产权证书》上登记的权利人，且需得到其他共同权利人的书面同意。其次，购房合同需满十年。若该房产设有按揭贷款抵押，还需得到抵押权人的书面同意。最后，申请人不能存在法规、规章规定或购房合同中约定的不得取得完全产权的情形。
补缴价款的计算方式是此次《管理办法》中的一大焦点。与征求意见稿相比，最终版的补缴价款计算公式中，原购买价格不再包含户内装饰装修价格。具体计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格按照原购买价格除以70%计算，税费则包括契税、印花税和交易服务费。据此计算，补缴价款大约相当于原购买价格的20%。
以今年热销的安居型商品房项目瑞璟湾居为例，该项目推出的395套房源中，两房户型购买价格约为311万元。在办理房产证时需缴纳的税费约为3.11万元。按照补缴价款计算公式，原购买价格需扣除装修费用后计算，因此补缴价款约为62万元。
如果权利人不申请取得完全产权，则无需补缴价款，该住房的性质将保持不变，权利人仍可继续占有和使用。《管理办法》还规定，面向人才配售的住房产权管理也按照该办法执行，计算补缴价款时，原购买价格按照同等条件下的安居型商品房价格取值。
然而，尽管安居型商品房曾因其与商品房的价格差异而受到市场欢迎，但近年来，随着市场调整和房价回调，保障性住房与商品房之间的价格倒挂空间明显收窄，安居型商品房和可售型人才房的去化也面临困境。据统计，今年深圳推出的可售型人才房项目中，虽然多个项目开盘售罄，但整体去化情况并不理想。例如，被誉为安居型商品房“天花板”的山樾湾花园，多次公开配售但去化效果不佳，截至11月底，去化率仅为26.22%。
深圳市规划和自然资源局发布的数据显示，截至2023年底，深圳待入市的配售型保障房项目有33个，包括15个可售型人才住房项目、14个安居型商品房项目和4个共有产权住房项目。面对如此多的潜在供应，安居型商品房的去化压力进一步加大。
对于此次《管理办法》的发布，市场反应不一。有购房者认为，补缴20%的差价后，安居型商品房的性价比降低。特别是在开发商普遍打折卖房的背景下，加上两类住房在容积率、得房率、梯户比和居住体验等方面的差异，配售型保障住房的吸引力有所下降。然而，也有专家指出，如果未来房价走势出现下滑，安居型商品房的低价优势将被冲抵，但其性价比仍取决于自身素质以及与周边普通商品房项目的竞争优势。
