房地产行业正经历一场深刻的变革，其调整深度前所未有。根据Wind数据的最新统计，截至9月1日，沪深两市的上市房企中，超过半数的企业在2025年上半年遭遇了业绩亏损，部分企业亏损额甚至突破了百亿元大关，这一比例较去年同期上升了4个百分点。
中指研究院发布的报告揭示了房企亏损背后的四大主因：项目结算规模的大幅缩减导致毛利率持续走低；新增的资产减值计提；大宗资产及股权交易价格普遍低于账面价值；以及有息负债利息费用化的金额不断增加。这些因素共同影响了房企的利润、负债和资产管理三大核心板块，而能够在当前艰难环境下保持稳健运营的房企寥寥无几。
在行业整体承压的背景下，实现正向盈利的房企展现出了其独特的竞争力。这些企业不仅拥有稳定的债务状况和良好的现金流，更在业务结构上实现了转型。面对存量时代的到来，房企们纷纷探索在传统开发业务之外的新增长点，答案逐渐浮出水面。
以龙湖集团为例，该公司在2025年上半年实现了587.5亿元的营业收入，其中经营性收入达到132.7亿元，创历史新高，占比高达22.6%。经营性业务已成为龙湖利润结构的稳定支柱。财报显示，龙湖集团上半年股东应占溢利为32.2亿元，剔除特定因素后的核心溢利为13.8亿元，毛利率达到12.6%。尤为重要的是，其经营性现金流在上半年实现了超20亿元的净流入，彰显了强大的现金流管理能力。
现金流对于房企而言，是下行市场中的生命线。许多房企因现金流紧张而被迫出售资产，这些资产往往是高质量的存货或能够长期产生租金收入的经营性业务。被迫出售核心资产会打破企业的良性循环，而稳定的现金流则能确保企业正常运营，维持市场信心。龙湖集团正是凭借稳定的现金流，得以在周期性波动中保持发展曲线的平缓，从容应对未来挑战。
在财务结构方面，龙湖集团持续优化，安全底线进一步巩固。中指研究院数据显示，全国已有77家房企发生违约，行业债务情况依然严峻。然而，龙湖集团通过积极的债务管理措施，显著优化了债务结构，融资成本保持在行业较低水平。截至2025年上半年末，龙湖集团的经营性物业贷及长租贷总额约930亿元，平均融资成本低至年利率3.58%，平均合同借贷年期拉长至10.95年，短期债务占比降低至15.1%。
龙湖集团不仅在债务管理上表现出色，还在新业务领域取得了显著进展。随着房地产行业从增量市场转向存量市场，龙湖集团通过运营和服务业务构建了第二、第三增长曲线。其经营性业务涵盖商业投资、资产管理、物业管理和智慧营造四大航道。上半年，龙湖商业新增运营1座天街，商场数量达到89座，租金收入同比增长4.9%至55亿元，出租率保持高位。长租公寓、产业办公、代建、商企服务等业务也均稳中有升。
穆迪在报告中指出，不断增长的经营性收入提升了开发商的盈利稳定性和财务韧性。在受评开发商中，龙湖集团拥有较高的经营性收入，表现出更高的盈利能力和更稳定的杠杆水平。保利发展等头部房企也在加速多元化布局，强化商业和物业两条新的增长线。保利发展上半年实现资产经营收入25.4亿元，同比提升13%，在营租赁住房数量较上年末增加18%。
在后地产时代，房企的转型之路充满挑战与机遇。龙湖集团的探索表明，坚实的财务基础是生存和抵御风险的根基，为企业探索新业务提供了宝贵的资金支持和试错空间。同时，坚持长期主义、饱含远见的创新业务才是实现真正突破的关键。稳健的多元化业务模式不仅能够对冲房地产开发的周期性风险，还能让企业跳出红海，向更深层次发展。
