近期，一份关于西安房地产市场的详细报告——《2024西安年度房地产市场形势报告》由克而瑞陕西机构正式对外发布。该报告揭示了西安在2024年的房地产市场表现，特别是在涉宅用地交易方面，西安以1522万平方米的成交量，在全国22个重点监测城市中独占鳌头。
在楼市整体面临深度调整的背景下，西安的土地拍卖市场却走出了独立行情。尽管2024年的涉宅用地供应和成交面积均有所下降，但西安依然凭借824亿元的成交金额，紧随北京、上海、杭州之后，位列全国第四。这一成绩显示出西安在土地市场上的强劲吸引力和竞争力。
西安的房地产市场被广泛认为是改善型住宅的天下。过去三年里，改善型住宅已成为市场主流，价格普遍在300万元以上。2024年前11个月，改善型房源的成交占比接近五成，这一趋势不仅推动了成交份额的扩大，还结构性地提升了整体房价。
然而，从需求端来看，西安的改善型楼盘正面临市场考验。2024年，新房开盘的去化率仅为32%，同比大幅下降20%，成交量也呈现下滑趋势。尽管热点区域仍有多个楼盘集中入市，但市场竞争日益激烈，需求增长有限，这要求开发商不断提升产品力，以应对市场的挑战。
与新房市场的低迷相比，西安的二手房市场却呈现出稳步增长的态势。2024年，二手房成交面积为778万平方米，同比增长2%，显示出刚需市场的持续回暖。其中，150万元以下的刚需房源成交占比最高，小面积房源占比超过半数，成交热点主要集中在浐灞生态区、高新区及城南等区域。
报告指出，西安的新房市场正在经历深刻的变革。一方面，改善型住宅产品占比持续增加，200万至400万元的改善住宅已成为市场主力。另一方面，新房开盘的去化率下降，市场竞争愈发激烈。为了应对这一挑战，开发商纷纷加码第四代住宅的研发和推广，通过赠送面积、送车位等方式提升产品竞争力。
报告还提到，西安的楼市热点区域虽然库存有所增加，但去化周期合理，如港务区、长安区、城南等区域的新增库存量最大，但流速快，去化周期最短。相比之下，曲江新区、沣东新城、沣西新城等区域的项目整体供应不大，去化率较高。
值得注意的是，尽管近两年楼市整体处于深度调整期，但西安的新房价格却相对稳定。国家统计局数据显示，2023年以来西安新房价格同比一直处于上涨态势，尤其是高端改善型产品和豪宅类产品的集中入市，带动了成交份额的扩大和房价的结构性提升。
随着市场竞争的不断加剧，开发商在产品力上的比拼也愈发激烈。保利、绿城、金茂、龙湖等头部房企纷纷推出第四代住宅产品，通过赠送面积、送车位等方式吸引购房者。同时，新项目在地段和产品上的优势也愈发明显，六成以上的新项目都能高于板块均值实现溢价。
尽管面临诸多挑战，但西安的房地产市场依然展现出强大的韧性和潜力。作为一座具有强大虹吸效应的城市，西安在北方市场中占据重要地位。未来，随着政策的持续加码和市场的进一步调整，西安的房地产市场有望迎来更加稳健的发展。
