乙巳蛇年的新春佳节，本应热闹非凡的楼市却显得格外冷清，缺少了往年的“春节档”，返乡置业的概念也似乎被市场遗忘。
节前，保利、建发、越秀、万科等房企纷纷宣布“春节不打烊”，但市场的实际反馈却并未如预期般热烈。数据显示，春节期间（1月27日至2月2日），北京和上海两地的商品房成交量环比均大幅下跌超过90%，其中北京成交32套，上海成交70套。
春节作为地产销售的传统淡季，今年的冷清程度更是超乎以往。招商证券的统计数据表明，全国30个大中城市在春节期间的商品房日均成交面积仅为3.16万平方米，较2024年同期减少了超过1万平方米。
楼市“春节档”缺席的背后，是房子逐渐回归其居住属性的趋势。一句在网络上广为流传的话——“一二线城市没有投资属性，三四线甚至没有居住属性”——或许在某种程度上反映了这种变化。统计局的数据显示，2024年全国商品房销售额接近腰斩，仅为约9.67万亿元，远低于2020年的18万亿元。尽管房价仍维持在0.993万元/平方米的水平，但这一数字背后却是由“改善”和“豪宅”市场所拉动的，与以往刚需为主的市场形成了鲜明对比。
房价的下跌，尤其是在三四线城市，已经成为普遍现象。统计局的数据显示，2024年12月，一线城市新房价格同比下跌3.8%，二线城市下跌5.4%，三线城市跌幅更是达到了6.2%。房价下跌导致观望情绪加重，成交量持续低迷，形成了一个难以打破的恶性循环。
春节期间，30个大中城市的新房成交面积也呈现出明显的下滑趋势。除了一线城市以及重庆、西安、合肥等少数城市外，大多数城市的成交量较去年同期均有所下降。即便是被誉为“2024年成交百城之首”的上海，在春节期间也未能幸免于成交量的缩水。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，今年春节假期楼市交易惨淡的原因除了市场本身的因素外，还与房企过去几年投资目标的转变密切相关。随着行业进入下行周期，三四线城市率先迎来大调整，土地市场遇冷。而在2019年和2020年的高峰期，土地成交规划建面高达6亿平方米以上，导致库存压力至今居高不下。因此，房企纷纷将投资重点转向了一线和强二线城市，以加快去化速度。
从多方数据来看，30个重点城市在2023年至2024年上半年的成交宅地中，整体开工率不足50%。其中，一线城市开工率超过80%，二线城市约为40%。而城投等地方国企的非市场化拿地行为，或许只是“无效拿地”，并未对楼市产生实质性的推动作用。
房企在三四线城市的投资占比也从峰值的46.8%一路下滑至2023年的14%。而在投资进一步收缩的趋势下，第三方研究机构甚至未再公示2024年的相关数据。这表明，房企对于三四线城市的信心已经大幅下降。
然而，即便是在一二线城市，房企的拿地目的也并非全然为了盈利。一位头部房企内部人士透露，目前公司仍在拿地的主要目的是为了保持开发团队的稳定和资金流动性，以便在行情好转时能够迅速做出反应。
从整个大环境来看，返乡置业的概念已经逐渐被返乡就业所取代。而楼市“春节档”的缺席，除了受到市场本身因素的影响外，还与去年四季度的成交热潮导致的需求透支有关。数据显示，2024年第四季度全国房地产销售金额环比增长56.2%，部分城市交易量创下近年来新高。这在一定程度上透支了春节期间的购房需求。
尽管如此，楼市“春节档”的缺席也未必全然是利空消息。从头部房企披露的销售数据来看，市场已经呈现出止跌企稳的迹象。而随着返城复工以及房企新一轮促销活动的开启，楼市有望重新燃起热度。
