在中国楼市的风云变幻中，如何准确把脉其走势成为了社会各界关注的焦点。地产界知名人士孟晓苏提出了一种分阶段分析的方法，认为楼市的泡沫问题不能一概而论，而应依据短期、中期、长期的视角来审视。
关于中国楼市是否存在泡沫的讨论，往往陷入统计数据的比较泥潭。例如，有专家引用城镇化率数据，指出美国城镇化率为82%，而中国仅为63%，这似乎为中国楼市的光明前景提供了数据支撑。北京大学教授姚洋甚至断言房地产是永远的朝阳行业，林毅夫也视其为永恒的支柱产业。然而，现实却抛出了一个棘手问题：7亿多未售的新建房如何消化？资金回笼困难，让开发商步入了所谓的“黑铁时代”。
楼市的根本在于供求关系，有供应还需有需求相匹配。当前楼市面临的困境是供应过剩而需求不足。有网友抱怨，他们不缺购房的需求，缺的是资金。经济学上的需求，特指有效需求，即既有购房意愿又有支付能力的需求。
短期而言，楼价主要取决于供求关系。在供过于求的背景下，楼价何时能企稳，关键在于何时能达到供求平衡。政策若要稳楼价，就需要在供应端刹车，在需求端加速。然而，地方财政高度依赖土地出让金，这使得供应端的调整变得复杂而矛盾。为了弥补财政缺口，发行特别国债成为了支撑局面的重要手段。
中期来看，楼价则更多地受到地价的影响。楼价构成中，除了建设安装费用和开发商利润外，土地出让金占据了相当大的比例，通常高达60%。这意味着，如果没有这笔土地出让金，房价理论上可以大幅下降60%，而开发商、银行和中介的利益并不会因此受损。实际上，地方财政才是房地产开发的最大受益者。万科公开的十年财报显示，开发商的利润占比并不高，王健林曾表示这一比例为10%-20%。因此，房价整体下跌30%将导致开发商集体亏损。
中期楼市的调控关键在于减少地方财政对土地出让金的依赖。然而，由于目前没有哪个行业能够替代房地产为地方财政提供每年8万亿的收入，地价在短期内难以大幅下降。政策在何时开征房产税的问题上摇摆不定，因为房产税虽有助于减少对土地出让金的依赖，但也可能对楼市造成重创。
长期来看，楼市将更多地表现为货币关系。潘石屹曾明确指出，在供求不变的情况下，货币供应量的增加会推高资产价值。然而，货币供应量的增加并非总是资产真实增值的体现，有时只是货币贬值的结果。如果政策失灵，无法有效调节供求关系和降低地价，那么楼市最终将受到货币贬值的影响。这正是孟晓苏所强调的长期看发钞的逻辑所在。
孟晓苏提出的短期看供求、中期看地价、长期看发钞的观点，为我们提供了一个全面审视中国楼市走势的框架。这一框架是否准确，有待时间的检验。
