近日，上海一场土地拍卖活动落下帷幕，6幅地块成功出让，覆盖松江、徐汇、宝山、静安、杨浦等多个区域，总起始价高达约184.95亿元。此次土拍中，各区域地块的表现呈现出显著差异，市场分化特征明显。
静安区C070102单元的32-04地块及32-08地块地下空间成为本次土拍的焦点，其起始价在6幅地块中居首，达到70.9615亿元。竞拍过程中，该地块吸引了3位竞买人参与角逐，竞争尤为激烈，主要集中于1号与3号竞买人之间。3号竞买人展现出强烈的拿地意愿，多次在1号竞买人报价后迅速跟进，抬高报价。经过52轮紧张竞价，最终由招商蛇口、越秀地产、星狮、南通瑞宏置业组成的联合体以77.3715亿元成功摘得，溢价率约为9.03%。
对于该地块的成交结果，上海中原地产市场分析师卢文曦指出，尽管地块最终由招商蛇口联合体竞得，但溢价率并不高。这主要是因为地块总价高昂，能够承担的开发企业数量有限，且临近年底，企业需要更加谨慎地控制投资节奏。同时，虽然豪宅产品在上海市场热度较高，但供应量也相对充足，因此房企在拿地时降低了预期。
相比之下，杨浦区N090602单元D1-7地块的竞价过程则显得较为平稳。4位竞买人经过43轮竞价后，保利置业以26.162亿元竞得该地块，溢价率约为14.69%。而当日出让的松江区、宝山区以及另一幅徐汇区地块则均以底价成交。
卢文曦进一步分析认为，此次上海土拍呈现出三大特征。首先，市场分化现象依然显著，除了市区3幅热门地块存在溢价外，郊区地块均以底价成交。目前市场趋势较为明确，市中心项目销售压力较小，而郊区项目去化可能面临一定压力。其次，溢价率整体不高，3幅溢价成交的地块中最高溢价率仅为14.69%，与上半年相比，房企拿地态度更加保守。对于房企而言，市中心项目虽然畅销，但市场竞争异常激烈，加之年底临近，完成拿地任务的房企拿地积极性不高，尚未完成任务的房企也持谨慎态度。最后，国企央企依然是拿地的主力军。
同策研究院联席院长宋红卫则表示，从全国土拍情况来看，上海仍然是土拍热度最高的城市之一。然而，与前几轮土拍相比，本轮土拍虽然个别地块仍保持较高热度，但整体呈现出降温趋势，这主要体现在溢价率、参拍企业规模和出价预期等方面。随着“好房子”标准的落地，上海土地指标也在进一步优化，部分地块已不再要求中小套比例，这符合当前改善需求主导的市场方向。房企联合参拍或将成为未来趋势，由于市区地块资金规模大、开发难度增加，如风貌保护、地下开发以及商业运营等要求，因此强强联合、各取所需成为房企加强合作的基础。
